华中企业新闻网 2020-03-31 10:23 网站编辑
被视为楼市风向标的土拍市场在今年3月出现局部升温势头。
广州、上海等一线城市先后出现成交总价或成交单价冲高的地块。首先是上海徐汇滨江地块以310.5亿元的成交总价先拔头筹，随后广州越秀地块以6.46万元/平方米的楼面价格树立新的价格标杆。仅3月9日至3月15日一周，机构监测的40个主要城市土地推出量环比增加了246%。3月16日至3月22日，一二线城市土地供应量继续走高，其中二线城市实现环比倍增。
与此同时，楼市交易亦似乎迎来复苏信号。3月连续多周，一二线城市整体成交环比大幅增长。业内人士预测，随着央行出台5000亿元再贷款再贴现支持企业、民众复工复产，各地方政府因城施策陆续出台一系列措施，大部分房企的拿地热情和投资开发信心已逐步被激活，刚需和改善型需求也受到开发商主动灵活的营销策略吸引重新回归市场。
龙头房企逆市抄底土拍市场
3月中旬，面对疫情冲击，广州市果断推出《2020年建设用地供应计划》，其中221宗商住、商服用地总用地面积就达到933万平方米，总面积同比2019年略有增长。
与此同时，广州市城投集团以23.57亿元夺得广州越秀区一宗建筑面积为4.95万平方米的地块，剔除回迁房部分，折合可售楼面价达到6.46万元/平方米。有业内人士分析，按照这个价格和面积，建成的住宅销售价格至少需要10万元/平方米，才能保证赚钱。6.46万元/平方米的可售楼面价也创下广州拍地单价的历史新纪录。紧接着，广州成功出让番禺汉溪大道北侧宅地和白云齐富路商地，成交总价为44.8亿元。
有机构监测，2月份以来，市场普遍预期土地供应会增加，溢价率会降低，金茂、绿城、保利、华润、首开、越秀、广州城投等国企、央企，以及恒大、龙湖、龙光、绿地、世茂、德信等民企陆续抢滩各地土拍市场，逆市抄底。其中，保利地产近期在北京、广州、长沙等一二线重点城市就豪掷84.88亿元资金新增了5个项目，拿地面积达44.18万平方米。
事实上，根据中指研究院统计，在疫情影响较严重的1-2月，香港置业、绿城中国、华润置地拿地金额前三位的房企，投入资金总额就达到726亿元，同比增长19.8％，而排名TOP100的房企拿地总额达到1984亿元，同比增长7.2％。为保持未来业绩增长，龙头企业纷纷加大土地储备力度，也加大了竞争的激烈程度。从布局重点来看，房企普遍将目标锁定在一二线重点城市，尤其是粤港澳大湾区、长三角一体化区域以及受这些城市群和都市圈辐射的重点三四线城市。
3月以来，房企融资渠道大幅增加，资金面有所改善，各地亦因城施策在土地供应和交易上积极做好保障和服务，包括加大地块推介、调整优化地块开发要求等，使得房企拿地的顾虑减少。若后续房屋销售市场能够尽快恢复正常，土拍市场回暖的压力会更小。综合上述因素，易居房地产研究院预判，3月份土地交易市场将有反弹和小复苏的可能。
一二手住宅交易现回暖信号
在经历2月疫情影响下成交暴跌八成的低谷后，3月的楼市表现被业内人士寄予厚望。房企普遍希望疫情控制后市场能够迎来“报复性增长”。
3月颇为卖楼人士所津津乐道的是，3月16日晚间万科星城288套公寓开盘仅7分半钟即售罄，销售金额达2.99亿元。万科星城在线上选房结束后不久，便加推房源。3月13日位于蛇口的招商太子湾湾玺推出14套公寓房源，套均价格4200万元起步，8秒售罄，销售金额达6亿元。3月12日光明区勤诚达正大城453套酒店公寓产品——8C独栋亚朵酒店公寓开盘，吸引了过百人戴着口罩前往。结合广州等其他城市表现来看，有人认为一线城市已提前结束“休眠模式”。
从监测机构的数据来看，3月以来，一二三线城市成交量逐渐恢复到1月的50%-60%。仅3月16日至3月22日一周，一线城市就成交46.75万平方米，环比上一周增加2.27万平方米。3月中上旬，中原地产监测的全国40个主要城市的市场成交量相比2月份有明显复苏，网签成交量平均上涨了40%，但同比依然下调了20%以上。
数据显示，截至3月25日，广州3月网签一手住宅成交量达4391宗，环比上涨487%；总成交面积为47.82万平方米，环比上升480%。同时，3月广州新增供应一手住房5930套，约合62.16万平方米，套数超过1月的5406套，创下年内新高。对此，中原地产认为，当前新批预售审批速度加快，市场从源头起被逐步激活。
3月16日至3月22日，CREIS中指数据则显示，一线城市成交面积环比增长31.6%，二线代表城市环比增长15.7%，三线代表城市环比增长36.5%。其中，北京环比上一周增长了50.29%，上海环比增长18.49%，广州环比增长84.74%，深圳环比减少11.49%，是一线城市唯一环比减少的城市。在二线城市中，福州、大连、青岛、济南、重庆、东莞等均有大幅环比增长，三线城市韶关甚至环比增长超过350%。
在二手房方面，3月16日至22日为例，链家监测的18城二手房市场成交量环比继续增加27.5%，连续七周增加，成交量已经超过去年12月周均水平，相当于2019年3月周均水平的75%。过去4周，18城平均以91.3%左右的环比增幅速度回升。其中，18个城市中有10个城市成交量已经超过去年3月周均成交水平的80%。
政策分化 30城下调房贷利率水平
土地拍卖和房屋交易市场的复苏，与当前国家“三稳”政策和“一城一策”的科学调控有关。
据中指院监测，新冠疫情暴发以来，受多地线下售楼处、中介门店关停等影响，房地产市场销售严重受阻，为缓解房企短期资金压力，防范行业运营风险，各地积极灵活因城施策，截至3月26日，约50个省市在供给端出台了促进行业平稳健康发展的利好政策，主要涉及延期缴纳土地出让金、合理后延开竣工时间、降低房屋预售条件、为企业减税降费延缓缴纳期限等内容。
金融政策层面的改善和优化不仅让企业得到更多融资机会，同时也减轻了刚需和改善型住房群体的购房压力。这是楼市逐步回暖的关键。融360大数据研究院日前发布的《2020年3月中国房贷市场报告》显示，2020年3月，全国首套房贷款平均利率为5.48%，环比下降4个基点；二套房贷款平均利率为5.77%，环比下降4个基点。这已经是房贷利率连续4个月下调。
数据显示，全国有30城下调房贷利率水平。从首付比例来看，3月份，全国41个重点城市674家银行分支行中，首套房方面，6家银行分（支）机构下调首付比例，涉及到4个城市，其中上海的部分银行将首套房首付首次调至三成。6家银行分（支）机构上调首付比例，涉及到4个城市，北京有3家银行将首套房首付首次由原来的3.5成调至四成。总体而看，51个重点城市贷款利率有升有降，楼市政策区域分化比较明显，这意味着未来楼市整体走向也将出现分化。
有专家认为，随着“一城一策”的政策效应逐步落地显现，4月的房地产市场有望继续复苏，企业的投资开发热情也将加快升温。中原地产也认为，随着疫情影响不断降低，预计4月将有越来越多买家走出家门，回流市场；同时各行各业复工复产亦将引导更多潜在买家返回一线城市，预计楼市热度将进一步回温。
冯善书 来源：南方日报
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